부동산명의신탁 매매계약과 관련된 분쟁 해결을 위해서는

부동산명의신탁 매매계약과 관련된 분쟁 해결을 위해서는

 

부동산 거래 관계에 있어서 매수인 측이 소유자로 하여금 매수하기로 했던 약속의 매매 계약 체결 과정에서 계약금을 지급하고 잔금은 추가 지급하되 전세보증금 반환 채무에 대한 승계를 약정한 사례가 있습니다.

 

이미 매매 체결 된 부분에 있어서 사정 변경이 적용되었고

이에 대한 법적인 공방이 있었던 사례가 있습니다.

 

신탁을 하는 사람 그리고 수탁을 하는 사람이 두 사람 사이에 계약명의신탁에 대한 약정을 맺고 명의 수탁자가 당사자가 되고 매매계약을 체결 진행하는 경우, 이를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행해야 하는 의무가 있는 것인지에 대해 문의하는 경우가 많습니다. 

 

 

부동산 실제 권리자의 명의 등기에 대한 법률 4조 1항이나 2항에 따라서

이에 대한 약정으로 설정되는 등기의 경우 물권 변경이나 변동을 무효로 두고 있습니다.

 

우리는 이 것을 부동산실명법 이라 표현을 합니다.

 

하지만, 어느 한 쪽이 당사자가 되고 아닌 수탁 개념의 부분에 있어서 약정의 존재를 알지 못한 경우에 등기는 유효한 부분으로 보고 있기도 합니다. 매매 계약을 체결하는 경우 해당의 전체적인 상황을 인지하였는가 그렇지 않은가에 대해서 달라지기도 합니다.

 

 

 

 

먼저 매도를 하는 측에서 해당의 약정 사실을 제대로 인지하지 못하였을 경우, 이 때는 이의 계약과 등기의 효력은 인정을 받는 상황이 됩니다.

 

존재를 알게 된 것을 이유로 등기나 계약의 전체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 

분양계약의 수분양자를 이전하는 이른바 인수약정을 이행하였다면 이 때는 약정의 사실, 경우를 모르는 분양자가 동의나 승인, 승낙을 한다면 계약명의신탁에서처럼 애초에 시작 된 약정의 존재를 모르는 사이와 체결을 하는 것과 달라지는 것이 없습니다.

 

 

 

 

따라서 이의 인수 약정에 대한 내용은 유효하게 되고 이의 수분양자는 아파트 분양 등에 대한 권리를 취득하게 됩니다. 수분양자가 분양권을 완전 취득하면서 이에는 채권자들에게 공동 담보로 제공, 공유가 될 수 있는 책임재산에 해당이 됩니다.

 

따라서 전체적인 변제 부분이 부족하면서도 이에 대한 분양의 권한을 타인에게 양도 조치를 하게 된다면 이 때는 다른 채권자의 이익에 반할 수 있는 사해행위가 될 수 있으므로 이에 대한 주의를 해 두는 것이 좋습니다. 

 

 

실제 부동산명의신탁 매매계약 등에 대한 분쟁 문제는 양도, 인수 등의 상황이 개입 될 수 있어 그 사안이 복잡하고 난해함을 가지고 있습니다.

 

또한 부동산에 대해서 일부 알고 있다 하더라도 법적으로 접근하기에는 여러 어려운 부분이 있기 때문에 반드시 이에 대해서는 법률적 조력이 가능한 변호사를 통한 도움 조치가 필요한 상황 입니다.

 

만약 이러한 부분에 있어서 도움이 필요하신 분들은 언제든지 상담문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

---

법률사무소 현도
박종성 변호사